By Zac Lu 對於考慮日本買房移民的朋友們，您是否也對日本的高品質生活、穩定的房地產市場以及相對合理的房價所吸引？ 許多人將在日本購置房產視為實現長期居留的第一步。但務必了解，單純擁有房產並不等同於擁有居留權，還需要透過申請經營管理簽證或其他簽證途徑才能達成目標。
本指南將深入探討外國人在日本購房的權益、稅務考量、貸款申請，以及如何評估房產的耐震性等關鍵面向。同時，我們也會解析日圓貶值和低利率環境下，如何抓住投資機會，並分享選擇合適的不動產公司與銀行交涉貸款的實用經驗. 此外，除了財務上的考量，更重要的是親自走訪一趟，實地考察周邊環境，或許還能發掘如三鷹之森般的宜人景點。
這篇文章的實用建議如下(更多細節請繼續往下閱讀)
- 釐清購房與居留的差異： 購房不等同於移民。若想在日本長期居留，需申請經營管理簽證或其他簽證。考慮設立公司並投資500萬日圓以上，實際參與經營，或尋找其他工作或留學簽證途徑.
- 購房前審慎評估： 實地考察房產周邊環境，多方比較價格、地段、屋況。諮詢律師或稅務顧問，了解稅務、貸款等細節，並評估地震風險和房屋維護成本. 把握日圓貶值和低利率的優勢，制定完善的投資策略.
- 長期投資與管理： 日本房地產適合中長期投資，留意固定資產稅和修繕費用。若無法長居日本，考慮委託房屋管理公司，確保房產得到妥善管理和維護. 隨時關注日本政府針對外國投資者的最新政策，並諮詢專業人士意見.
為何選擇日本買房移民？
近年來，「日本買房移民」成為熱門話題，吸引眾多海外投資者目光。但事實上，在日本買房並不直接等同於移民。不過，日本房地產市場的獨特魅力，加上可行的簽證策略，讓許多人實現了在日本長期居住的夢想。究竟日本房產有何吸引力？又該如何透過購房達成移居目標？以下將深入探討。
日本房地產的吸引力
外國人購房權益幾乎無限制。相較於其他國家，日本對於外國人購房沒有過多限制，不需具備日本國籍或居留權。這意味著，無論您是短期停留的遊客，還是計劃長期發展的海外人士，都能在日本購買房產。
- 日圓貶值與低利率環境：日圓匯率走低，使得海外投資者能以更低的成本進入日本房地產市場。此外，日本的貸款利率也處於極低水平，住宅貸款利率甚至低於0.5%（浮動利率）或1%（固定利率），遠低於美國、台灣、香港、新加坡等地。
- 高品質生活環境：日本以其優越的生活品質聞名，在全球繁榮指數、全球和平指數和全球最佳國家排名中均名列前茅。安全、便利、舒適的生活環境，是吸引海外人士的重要因素。
- 不動產市場透明度高：日本不動產市場的透明度在全球名列前茅，在全球不動產透明度指數中位居前11或12名。健全的法律制度、完善的信息披露，讓投資者能更安心地進行交易。
- 房價相對合理：相較於其他國際大都市，日本的房價相對合理。例如，以東京高端住宅的公寓價格為基準，大阪、台北、香港、倫敦、紐約等地的房價指數均高於東京。
- 建築耐震性高：日本建築具有嚴格的耐震標準，歷經多次地震考驗。從舊耐震基準到新耐震基準，日本不斷提升建築的抗震能力，保障居住者的安全。
購房與居留：不可混淆的概念
需要特別注意的是，在日本購買房產並不直接賦予您居留權。若想長期居住在日本，您需要另外申請合適的簽證。常見的途徑包括：
- 工作簽證：如果您在日本找到工作，可以申請工作簽證以獲得居留資格.
- 留學簽證：如果您計劃在日本的學校就讀，可以申請留學簽證.
- 經營管理簽證：這是一種常見的「日本買房移民」策略。您可以在日本設立公司，投資 500 萬日圓以上，並實際參與公司經營管理。常見的做法包括成立不動產公司或經營民宿。
經營管理簽證的申請條件包括：
- 公司規模：投資 500 萬日圓以上，或雇用 2 名以上全職員工。
- 事業計畫：有明確且可持續的事業內容。
- 事務所：在日本擁有固定的經營場所（商務辦公室）。
- 經營權：申請人持有經營權，實際參與公司經營。
透過經營管理簽證，您不僅可以在日本合法居留，還有機會在滿足一定條件後申請永住權，實現長期居住的目標.
外國人如何在日本申請房屋貸款？
雖然日本購房對外國人沒有限制，但要申請到房屋貸款，相較於日本本國人，仍存在一定的難度。一般來說，銀行會更看重貸款者是否具有永住權、配偶是否為日本人等條件。即使沒有永住權，部分金融機構也提供外國人房屋貸款. 審查的重點包括:
- 年齡：申請時需年滿 20 歲，且在還款完成時不超過 75-80 歲.
- 工作年限：需有 2-3 年以上的連續工作年資.
- 年收入：最低年收入約 200 萬 – 500 萬日圓.
- 其他：信用狀況、還款能力等.
購房的稅金與費用
在日本購房除了房價本身，還需要考慮各項稅金與費用，這也是一筆不小的開銷:
- 不動產取得稅：購房時一次性繳納，稅率約為房價的 3%-4%.
- 固定資產稅、都市計畫稅：每年繳納，稅率約為固定資產稅評價額的 1.4%（固定資產稅）和 0.3%（都市計畫稅）.
- 登錄免許稅：房產登記時繳納.
- 印紙稅：簽訂買賣契約時繳納.
- 仲介手續費：支付給房地產仲介.
- 司法書士服務費：支付給司法書士.
此外，持有房產後還可能產生管理費、修繕積立金等費用。若將房產出租，則需申報所得稅.
為何日本成為海外置產新寵？
近年來，日本房地產市場對海外投資者的吸引力顯著提升。這背後存在著多重因素，使得日本成為海外置產的新興熱點。以下將詳細解析日本房地產市場的獨特優勢：
1. 外國人購房的自由度：
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日本政府對外國人購買房地產採取開放政策，幾乎沒有任何國籍、居住狀態或簽證類型的限制 。這意味著，無論您是短期遊客還是長期居民，都可以享有與日本公民相同的房產所有權。相較於其他一些亞洲國家，日本的購房政策更加寬鬆透明，為海外投資者提供了極大的便利性。
2. 日圓貶值與低利率環境：
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日圓的歷史性貶值大幅降低了海外投資者在日本購房的成本。同樣的資金，現在可以購買到更多的房產，增強了投資吸引力。與此同時，日本的超低利率環境也降低了貸款成本。您可以參考 Global Estate關於外國人如何在日本申請房貸的文章，瞭解更多貸款資訊。日本的住宅貸款利率遠低於許多其他國家，例如美國（6%～7%）、台灣（2.2%～2.7%）、香港（4%～6%）和新加坡（3%～4%）。這使得購房更加容易負擔，也提高了投資回報率。
3. 高品質的生活環境：
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日本在多項國際指標中名列前茅，例如在全球繁榮指數中排名第16位，全球和平指數第17位，以及全球最佳國家排名第6位 。這些排名反映了日本在生活品質、社會治安、醫療水平和教育資源等方面的卓越表現。如果您追求安全、舒適和便利的生活，日本無疑是一個理想的選擇。
4. 不動產市場的高度透明度：
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日本的不動產市場以其高度透明的運作機制而聞名，在全球不動產透明度指數中名列前茅 。這意味著，海外投資者可以獲得更可靠的市場資訊，降低投資風險。透明的市場有助於您做出明智的投資決策。
5. 相對合理的房價：
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儘管東京等主要城市的房價較高，但相較於其他國際大都市，日本的房價仍然相對合理 。此外，日圓貶值進一步降低了購房成本，使得日本房地產更具吸引力。您可以根據自己的預算和需求，在日本找到合適的房產。
6. 多元的投資選擇：
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除了傳統的公寓和獨棟住宅，海外投資者還可以通過房地產投資信託（REITs）參與日本房地產市場 。此外，一些新的投資模式，如共同所有權，也正在興起。這些多元化的投資選擇，為您提供了更多的彈性和機會。對REITs有興趣的讀者，可以參考日本不動產投資信託協會。
重要提醒：
-
需要注意的是，在日本購置房產並不直接等同於獲得長期居留權。如果您希望長期居住在日本，需要根據自身情況申請合適的簽證，例如經營管理簽證、工作簽證或配偶簽證等。相關簽證的申請條件和流程各有不同，建議您提前諮詢專業的移民律師。
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日本買房移民. Photos provided by unsplash
日本買房全攻略：流程、稅務與貸款申請
想在日本買房，除了了解市場趨勢，更要掌握實際的購房流程、相關稅務及貸款申請。以下將詳細說明，助您輕鬆在日本置產。
購房流程：從選房到交屋的每一步
日本買房的流程大致分為以下幾個步驟：
- 房源篩選與調查：
- 透過房地產網站、仲介公司尋找合適物件。
- 考量地點、房型、屋齡、價格等因素。
- 進行實地考察，確認房屋狀況與周邊環境。
- 提出購買申請：
- 填寫購買申請書，表達購買意願。
- 與賣方協商價格、付款方式等條件。
- 簽訂買賣契約：
- 確認契約內容，包括房屋資訊、買賣條件、違約條款等。
- 支付訂金，通常為房價的5%～10%。
- 辦理貸款（如需要）：
- 向金融機構提出貸款申請。
- 準備相關文件，如收入證明、身份證明等。
- 通過貸款審核，確認貸款額度與利率。
- 結算尾款與交屋：
- 支付剩餘房款，辦理產權過戶手續。
- 取得房屋鑰匙，正式成為屋主。
提醒您，尋找值得信賴的房仲非常重要，他們能提供專業的諮詢與協助，保障您的權益。
稅務規劃：購房、持有及出售的稅費解析
在日本買房，會涉及多種稅費：
- 購房時：
- 印花稅（印紙稅）： 依據房屋買賣合約上的金額課徵。
- 登錄免許稅： 不動產登記時的稅。
- 不動產取得稅： 取得不動產時一次性繳納，稅率約為房價的3%～4%。
- 仲介手續費： 支付給房仲公司的服務費用。
- 持有期間：
- 固定資產稅： 每年繳納，稅率約為課稅標準額的1.4%。
- 都市計畫稅： 針對都市計畫區域內的不動產課徵，稅率約為0.2%～0.4%。
- 出租時：
- 所得稅（源泉徵收）： 租金收入需申報所得稅，若不足基本門檻(20萬日圓)，則無須繳納。
- 出售時：
- 資本利得稅： 出售房產獲利時課徵，持有時間五年以下稅率為39%，超過五年則為20%。
建議諮詢專業的稅務顧問，了解節稅策略，並比較不同投資架構（個人、公司）的稅務差異。
貸款申請：外國人在日本貸款的條件與流程
外國人也可以申請日本房貸，但審查條件可能較嚴格：
- 基本條件：
- 年收入限制： 通常要求年收入達100萬台幣以上。
- 房屋條件： 屋齡、成交價、面積等可能有規定。
- 貸款成數： 約為成交價的5～7成。
- 貸款年限： 多為15～25年。
- 加分條件：
- 擁有日本永住權。
- 配偶為日本人。
- 提供日籍保證人。
- 注意事項：
- 利率比較： 與美國、台灣、香港、新加坡等國家比較，日本房貸利率相對較低。
- 選擇合適銀行： 像是Sony銀行、住信SBI網路銀行等，都有提供外國人房貸服務。
- 提前還款手續費： 某些銀行可能會收取提前還款手續費。
各家金融機構的審查標準不同，建議多方比較，並可考慮台資銀行的貸款方案。
| 主題 | 內容 |
|---|---|
| 購房流程 |
重點：尋找值得信賴的房仲 . |
| 稅務規劃 |
重點：諮詢專業的稅務顧問，了解節稅策略，比較不同投資架構的稅務差異 . |
| 貸款申請 |
重點：各家金融機構的審查標準不同，建議多方比較，考慮台資銀行的貸款方案 . |
居留權進階：日本買房後的長期生活規劃與投資策略
許多人夢想在日本擁有一間屬於自己的房子，但買房並不直接等同於取得日本的居留權。若您希望透過在日本置產來實現長期居住的目標，必須對相關的簽證規定有深入的了解，並制定周全的生活與投資計畫。目前，最常見的方式是申請經營管理簽證，透過在日本設立公司並經營事業，來達到長期居留的目的。
經營管理簽證：開啟日本長期生活之門
申請經營管理簽證，意味著您需要在日本設立一家公司。這家公司可以是任何合法的事業，例如不動產管理、貿易、顧問服務等。投資金額通常需要500萬日圓以上，並且需要有實際的辦公場所和明確的經營計畫。
- 設立公司：選擇適合您的事業類型，完成公司註冊的相關手續。您可以參考 Restart Japan股份有限公司 的服務，他們提供日本不動產相關資訊及建議，協助您在日本創業。
- 經營事業：積極拓展您的事業，確保公司運營穩定且有持續發展的潛力。這包括開發客戶、管理財務、處理稅務等各個方面。
- 長期規劃：經營管理簽證通常需要每年更新。為了確保簽證的順利延續，您需要證明您的公司在日本有實際的商業活動，並且對日本經濟有所貢獻。
多元投資策略：提升您的收益與保障
除了自住之外，您還可以考慮將房產用於出租，以增加額外的收入來源。日本有長期出租和短期出租（如Airbnb）等多種選擇。長期出租可以提供穩定的現金流，而短期出租則可能帶來更高的收益，但也需要投入更多的管理精力。
- 長期出租：適合追求穩定收益的投資者。您可以委託當地的房屋管理公司負責招租、管理租客和處理日常維護事宜。
- 短期出租：適合希望獲得更高收益的投資者。您需要遵守日本的民宿法規，並確保您的房產符合相關的安全標準。
- 多元配置：考慮將您的投資分散到不同的地區和房產類型，以降低風險並提升整體收益。
風險評估與管理：確保您的投資安全無虞
日本是一個自然災害頻發的國家，地震是您在購房時需要特別關注的風險因素。此外，房屋的維護成本也是一項不容忽視的開銷。在做出投資決策之前，務必進行全面的風險評估，並採取適當的風險管理措施。
- 耐震性：選擇符合新耐震基準（1981年6月起）或2000年基準的房屋，以確保房屋的結構安全。
- 房屋保險：購買地震保險和火災保險，以保障您的財產安全。
- 維護計畫：制定詳細的房屋維護計畫，定期檢查和維修房屋，以延長房屋的使用壽命。
透過周全的規劃和明智的投資策略，您不僅可以在日本實現長期居住的夢想，還可以獲得穩定的投資回報。請記住，充分的資訊收集和專業的諮詢是成功投資的關鍵。
日本買房移民結論
總而言之，「日本買房移民」並非一蹴可幾，而是一項需要縝密規劃的長期投資。透過本篇指南，相信您已對日本房地產的吸引力、購房流程、稅務考量、貸款申請，以及居留簽證的申請途徑有了更深入的了解。
想在日本實現購房與長期居留的夢想，務必把握日圓貶值和低利率的優勢，選擇適合自己的房產類型，並制定完善的投資策略。在購房前，不妨親自走訪一趟，感受當地的生活氛圍，或許您也會愛上像是輕井澤 景點那樣的迷人景致。
切記，單純擁有房產並不等同於擁有居留權，申請合適的簽證才是關鍵。您可以考慮申請經營管理簽證，在日本開創自己的事業，或是透過其他途徑達成長期居留的目標。無論選擇哪種方式，都建議諮詢專業人士的意見，例如移民律師或稅務顧問，以確保您的計畫順利進行。 祝您在日本傳統節慶時，也能感受濃濃的日本文化和風情!
日本買房移民 常見問題快速FAQ
Q1: 在日本買房可以直接移民嗎？
在日本購買房產並不直接等同於移民 [i]。若想長期居住在日本，需要另外申請合適的簽證，例如工作簽證、留學簽證或經營管理簽證 [i]。透過經營管理簽證，在日本設立公司並投資500萬日圓以上，實際參與公司經營，滿足一定條件後還有機會申請永住權，實現長期居住的目標 [i].
Q2: 外國人可以在日本申請房屋貸款嗎？有哪些條件？
外國人可以在日本申請房屋貸款，但審查條件可能較嚴格 [i]。銀行會更看重貸款者是否具有永住權、配偶是否為日本人等條件 [i]。即使沒有永住權，部分金融機構也提供外國人房屋貸款 [i]。審查重點包括年齡、工作年限、年收入和信用狀況等 [i].
Q3: 在日本買房有哪些稅金和費用需要考慮？
在日本購房除了房價本身，還需要考慮各項稅金與費用，包括不動產取得稅、固定資產稅、都市計畫稅、登錄免許稅、印紙稅、仲介手續費和司法書士服務費等 [i]。持有房產後可能產生管理費、修繕積立金等費用，若將房產出租，則需申報所得稅 [i].